Wiele osób pyta, na czym polega kompleksowa usługa zarządzania najmem? Najlepiej odpowiedzieć konkretnym przykładem.

Właściciele jednego z warszawskich lokali usługowych nie mieszkają na stałe w stolicy. Co więcej, dotychczasowa, długoletnia umowa najmu została zakończona. Póki trwała, a niekłopotliwy najemca płacił terminowo, w Warszawie bywali bardzo rzadko. Teraz to się zmieniło.

Próbowali znaleźć nowego najemcę z pomocą miejscowego pośrednika, niestety, lokal wymagał prac remontowych.

Wieloletni najem, zmiana standardów estetycznych, a także specyficzne ułożenie pomieszczeń pod potrzeby pierwotnego najemcy powodowały, że nieruchomość mimo dobrej lokalizacji pozostawała mało atrakcyjna dla potencjalnych oferentów. Proponowane stawki za czynsz najmu nie były satysfakcjonujące, a dodatkowo część klientów w ogóle rezygnowała wybierając lokale już gotowe (bądź wymagające jedynie odświeżenia).

Właściciele trzeźwo oceniając sytuację postanowili zainwestować w remont. Ponosząc koszty podróży oraz noclegu w Warszawie i poświęcając kilka dni, w końcu wybrali firmę remontową. Nie było to łatwe ponieważ, koniunktura budowlana ustawiała klientów w roli petentów i ciężko było znaleźć kompetentnego wykonawcę, który mógłby rozpocząć pracę w rozsądnym terminie. Znaleziona firma zgodziła się rozpocząć dość szybko. Niestety, właściciele nie mieli możliwości pełnienia ciągłego nadzoru nad pracami, musieli wracać. Umowa była jednak podpisana, zakres prac ustalony, a zaliczki przekazane ufali więc, że zgodnie z ustaleniami prace zostaną wykonane w przeciągu miesiąca tym bardziej, że kontakt z firmą był dobry i budził zaufanie.

Po upływie kilku tygodni, podczas następnej wizyty okazało się jednak, że nieruchomość nie jest gotowa. Wykonano tylko część prac, które w niewielkim stopniu poprawiły sytuację. Porozumienie z wykonawcą okazało się niemożliwe. Sprawa musiała zostać przekazana do adwokata, a następnie złożona do sądu.

Tymczasem lokal pozostawał nadal niewynajęty, generując comiesięczne koszty. Brak czasu, odległość i tocząca się sprawa w sądzie skutecznie uniemożliwiały rozwiązanie problemu. W takich okolicznościach, właściciele zdecydowali się wynająć nieruchomość w obniżonej cenie, która uwzględniałaby bieżący stan oraz konieczność wykonania dodatkowych prac remontowych przez najemcę.

Na najem zdecydowała się niewielka firma, bez wcześniejszej historii. Jej właściciele własnym sumptem wykonali kilka prac umożliwiających korzystanie z lokalu, ale już po kilku miesiącach prowadzona przez nich działalność zaczęła mieć kłopoty z płynnością finansową. W rezultacie zaczęły się problemy z płatnościami. Umowę najmu trzeba było wypowiedzieć, lokal odebrać i opróżnić. Właściciele zostali z częściowo wyremontowanym lokalem, w którym najemca porzucił stare meble, niezapłaconym przez najemcę czynszem i zaległościami wobec dostawców mediów.

W tym momencie ostatecznie postanowili, że potrzebują pomocy. Zgłosili się do nas.

Zlecenie wymagało od nas wielotorowego działania, które z jednej strony uporządkowałoby sytuację z poprzednim najemcą, niesolidną firmą remontową, a z drugiej przygotowało lokal do docelowego, długoletniego najmu na satysfakcjonujących warunkach. Konieczne było też uporządkowanie spraw administracyjnych, w tym płatności czynszowych wobec administracji i dostawców mediów. Były to m.in.:

  • kontakt z administracją i dostawcami mediów w celu właściwej kalkulacji kosztów i ich rozliczenia,
  • zebranie dokumentacji (także fotograficznej) oraz sporządzenie i przesłanie przedsądowych wezwań do zapłaty,
  • opróżnienie lokalu z pozostałości po wcześniejszym najmie,
  • przygotowanie projektu remontowego i wybór wykonawców wg parametry koszt/efekt,
  • przeprowadzenie remontu pod ścisłym, codziennym nadzorem oraz rozliczenie każdego z etapów prac, wymiana wykonawcy po stwierdzeniu uchybień, osobista interwencja etc.,
  • przygotowanie oferty i rozpoczęcie procesu pośrednictwa w wyszukaniu najemcy,
  • wybór najemcy na podstawie historii finansowej i rynkowej, profilu działalności i kontaktu osobistego,
  • wykonanie ostatecznej adaptacji pod wymagania najemcy, po podpisaniu adekwatnie skonstruowanej i bezpiecznej dla właścicieli długoletniej umowy najmu,
  • przekazanie gotowego lokalu najemcy i organizacja wraz z administracją budynku (pozwolenia, wykonawcy, opłata itp.) montażu reklam świetlnych na elewacji, montażu osobnego domofonu, dostępu do lokalu dla pojazdów.

Lokal został opróżniony i wyremontowany w terminie 1,5 miesiąca od daty przyjęcia przez nas zlecenia. W tym samym czasie udało się także znaleźć solidnego najemcę, na dobrych warunkach finansowych. W kolejnych miesiącach uporządkowaliśmy też wszelkie sprawy finansowe i prawne. Jednocześnie, prowadzimy stały nadzór nad rozliczeniami bieżących kosztów z najemcą, tak eksploatacyjnych jak i terminowych płatności czynszu najmu. Pilnujemy terminów przeglądów i koordynujemy kontakty z administracją. Jesteśmy też do stałej dyspozycji w sytuacjach wymagających nagłej interwencji (np: awariach). Współpraca trwa.

Zarządzanie najem może składać się z następujących czynności:

  • przygotowywanie okresowych rozliczeń kosztów eksploatacyjnych,
  • reprezentowanie właściciela w kontaktach z administracją budynku/spółdzielnią i dostawcami usług do nieruchomości (w tym telewizja, internet, telefon, energia elektryczna, gazownia, MPWiK),
  • organizacja i nadzór nad sprzątaniem nieruchomości,
  • reprezentowanie właściciela we wszystkich kontaktach z najemcą,
  • kontrola stanu technicznego mieszkania i usuwanie usterek sprzętu poprzez współpracę z fachowcami,
  • doradztwo w sprawie racjonalizacji kosztów związanych z mieszkaniem,
  • reprezentowanie właściciela na zebraniach wspólnoty, zabieranie głosu i głosowanie wg wskazań,
  • kontakt z urzędami, gminą i innymi instytucjami w ramach spraw związanych z nieruchomością,
  • pomoc w aktualizacji Księgi Wieczystej (wypełnienie i przygotowanie wniosku),
  • reprezentowanie właściciela w kontaktach z ubezpieczycielem, podpisanie polisy, likwidacja szkód,
  • sprawdzanie/odbiór poczty 2 razy / miesiąc oraz dostarczenie jej właścicielowi w ustalonym terminie,
  • pobieranie opłat i innych świadczeń finansowych i przekazywanie ich właścicielowi, regulowanie takich opłat w jego/jej imieniu.

W niektórych przypadkach, odziedziczona lub nabyta nieruchomość przed docelową komercjalizacją wymaga opracowania planu działania i przeprowadzenia np: licznych prac remontowych i adaptacyjnych, uzyskania pozwoleń, konsultacji architektonicznej i nadzoru osób posiadających określone uprawnienia. Nasza pomoc może obejmować także ten zakres.

Chcesz wiedzieć więcej? Chcesz zapytać o warunki współpracy? Zadzwoń:

(+48) 603 785 100


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *